L’INTERVISTA Francesca Tosolini
Presidente IPES Alto Adige
Intervista del 31/03/2023
Fra i problemi più seri che coinvolgono la sua Aler, come nella maggior parte del paese c’è la morosità aggravata dalla situazione politica internazionale e dalla crisi economica. Quali sono i dati della sua azienda?
«L’incremento della morosità nel corso dell’ultimo anno è da ricondursi principalmente all’addebito della maggiorazione dell’acconto sulle spese accessorie dovuto all’incremento dei costi dell’energia. Il rapporto tra nuova morosità generata nell’anno e il totale degli addebiti per affitti e accessori ammonta per l’anno 2022 al 3,52%, di poco superiore ai livelli pre-pandemia (anno 2019 indice 3,24%, anno 2020 indice 3,81%, anno 2021 indice 3,45%).
Intensa è l’attività per il monitoraggio ed il recupero dei crediti attraverso provvedimenti che vanno dai solleciti di pagamento fino ad accordi di pagamento rateale successivi alla notifica del decreto ingiuntivo. Non esiste una commissione per la valutazione della morosità incolpevole. Nel caso l’utente si trovi in posizione di temporanea difficoltà e sussista l’impegno a fare fronte ai propri debiti, il nostro ufficio concorda un pagamento rateale degli arretrati e, qualora sussistano i presupposti, si indirizza il debitore agli enti assistenziali e ai servizi sociali per l’inserimento in un programma di supporto economico e sociale, da monitorare assieme ai nostri uffici».
Altro tema comune è quello del pagamento dell’IMU. Quali soluzioni comuni propone per arrivare ad una soluzione di questo problema che pesa enorme - mente sui vostri bilanci?
«Annualmente lpes paga € 2.100.000 a titolo di IMI su aree edificabili e su alloggi non regolarmente locati - la possibilità di non applicare l’imposta per gli alloggi sfitti è diversamente disciplinata dai singoli comuni. L’Ufficio Patrimonio dell’Ipes si è attivato da tempo per verificare l’opportunità di una modifica della legge provinciale per estendere l’esenzione dell’imposta anche agli alloggi liberi in fase di risanamento».
Parliamo di IVA PRORATA
«Il pro-rata di indetraibilità risultante dall’ultima dichiarazione IVA è pari al 94%. L’elevata percentuale di indetraibilità deriva dal fatto che i canoni di locazione e le spese accessorie degli alloggi sociali vengono addebitati in regime di esenzione e solamente la locazione di beni strumentali e le relative spese accessorie sono assoggettate a IVA.
Nonostante il D.L. 1/2012 abbia introdotto l’opzione dell’imponibilità IVA per i contratti di locazione e cessione degli alloggi sociali, con delibera del 2013, Ipes ha disposto di mantenere, tenuto conto della propria funzione sociale, il regime di esenzione IVA per la locazione e la cessione degli alloggi sociali».
Proroga superBonus 110, può darci dei dati che coinvolgono la sua azienda?
«L’introduzione del Superbonus ha suscitato grande interesse all’interno di Ipes, trattandosi di agevolazioni per tipologie di lavori già previsti nei programmi di straordinaria manutenzione dell’istituto per oltre 110 milioni di euro.
Ipes si è attivato nella parte iniziale, partecipando in modo attivo al Tavolo provinciale, che ha visto la contribuzione di tutti i soggetti potenzialmente coinvolti nell’operazione (Banche, Associazioni di imprese e artigiani, liberi professionisti, agenzia casa clima, sindacati, provincia, amministratori di condominio ecc.).
Il primo edificio realizzato con il Superbonus 110% è stato consegnato a Castelbello oltre un anno fa».
Quanti sono gli alloggi che hanno approfittato del bonus per riqualificare il proprio stato? E quanti non sono riusciti a farlo, perché?
«Le previsioni erano inizialmente molto buone, sulla base dei primi esiti nei condomini misti la risposta è stata estremamente positiva, e sono stati richiesti studi di fattibilitàche avrebbero dovuto consentire l’esecuzione di lavori per circa 30 milioni, ad oggi però ridotti per i motivi che sono ben chiari anche alle nostre aziende . Internamente sono stati individuati interventi per un totale di 300 alloggi, che non saranno raggiunti a causa delle numerose gare deserte».
I vincoli all’uso del PPP per l’accesso agli incentivi sono veri o presunti?
«Ipes finora non ha sviluppato alcun progetto con questa forma di cooperazione tra soggetti pubblici e privati. Certamente, sulla carta, si tratta di un’opportunità che potrebbe essere sfruttata anche da Ipes in futuro, in considerazione della necessità di efficientare le risorse a nostra disposizione, sia umane che finanziarie. Ma, come sempre, si tratta poi di comprendere quanto sia concretizzabile tenuto conto di una normativa certamente non agevole».
Le “occupazioni” sono in preoccupante aumento. Può darci qualche dato?
«Ipes vanta occupazioni abusive pari a zero. L’unica arma a nostra disposizione che continuiamo ad adottare è quella di evitare che il fenomeno si propaghi intervenendo tempestivamente. In passato di fronte a occupazioni abusive sono state fatte immediatamente intervenire le forze dell’ordine con esito positivo. L’intervento rapido e immediato, anche se “soft”, dal nostro punto di vista rimane l’aspetto più importante per evitare che il fenomeno dilaghi. Stiamo di fatto adottando la strategia “broken windows” utilizzata anche da Giuliani per ridurre la criminalità a New York City . Va anche certamente aggiunto che fortunatamente la nostra Provincia ad oggi non registra azioni forti di occupazione abusiva da parte di famiglie in situazioni di disagio tanto grave da non riuscire a gestire».
Si deve applicare il codice dei contratti pubblici ai condomìni misti?
«Il condominio misto viene definito come soggetto privato, pertanto, vista la sua natura giuridica, il codice dei contratti pubblici non deve essere applicato. Ciononostante è comunque auspicabile che vengano richiesti più preventivi di spesa, ove possibile, per assicurare l’adeguatezza della scelta. Il condominio è regolato da una gerarchia delle fonti del diritto quali».
Presidente, Lei ha collaborato attivamente con l’Avvocato Donato Pascarella alla composizione delle Commissioni Tecnico Consultive. Un grande lavoro che finalmente parte.
«La riattivazione di Commissioni che possano lavorare su tematiche condivise e di interesse è stata un’iniziativa sostenuta e incoraggiata da tutti gli associati, sia per affermare il ruolo di centralità di Federcasa sia nell’incentivare lo scambio e l’interazione tra le varie professionalità operanti nelle aziende presenti sul territorio nazionale. Un lavoro che ha portato me e l’Avvocato Pascarella a relazionarci con Presidenti e Direttori sull’intero panorama di edilizia residenziale pubblica nazionale a sottolineare il significato e il peso che avranno le Commissioni all’interno della Federazione.
Il senso sarà portare avanti le istanze che ci accomunano facendo dialogare i tecnici competenti per confronti proficui che possano risolvere problematiche comuni. Un impegno che, se affrontato nella giusta maniera, sarà di grande supporto e sostegno all’attività di Federcasa e di conseguenza, di ciascuna azienda »..