L’INTERVISTA Mario Angelo Sala
Presidente ALER Milano
Intervista del 27/01/2023
Fra i problemi più seri che coinvolgono la sua Aler, come nella maggior parte del paese c’è la morosità aggravata dalla situazione politica internazionale e dalla crisi economica. Quali sono i dati della sua azienda?
«Dal 2017, anno del mio insediamento, siamo riusciti a ridurre di circa 8 punti il tasso di morosità, ovvero dal 33 al 25 %. Gli anni della pandemia, purtroppo, hanno riacuito la difficoltà dei nostri inquilini nella corresponsione dei canoni e servizi, riportando il tasso al 30%. L’obiettivo del 2022 è stato quello di contenere il più possibile la morosità degli assegnatari prevedendo di poter approvare a bilancio un tasso inferiore al 30%.
Una riflessione importante riguarda la percentuale della morosità incolpevole, infatti circa il 90% degli utenti morosi che presentano domanda alla Commissione esaminatrice vengono dichiarati incolpevoli in quanto trattasi di nuclei che non hanno mezzi economici per poter sostenere il pagamento del canone e degli oneri accessori.».
Altro tema comune è quello del pagamento dell’IMU. Quali proposte per arrivare ad una soluzione di questo grave problema che pesa enormemente sui vostri bilanci?
«Il problema dell’IMU rimane una questione assai complessa, che grava pesantemente sui bilanci delle nostre Aziende. Nel 2022 la sola Aler Milano ha pagato IMU per quasi 13 milioni di euro, principalmente per alloggi sfitti e occupati abusivamente, risorse che vengono di fatto sottratte a possibili interventi di manutenzione sul patrimonio.
Il recente intervento del Governo che ha previsto l’esenzione dal pagamento dell’imposta per gli alloggi occupati abusivamente, consentirà almeno un risparmio per l’Azienda che potrà così destinare maggiori risorse agli investimenti. L’auspicio è che si possa arrivare ad una esenzione completa dell’imposta per il nostro patrimonio, che anche quando non è locato a canone sociale, è comunque destinato a particolari categorie in stato di difficoltà con canoni che sono comunque ben lontani dal canone di mercato.».
Parliamo di IVA PRORATA
«L’iva pro rata rappresenta un altro costo importante che grava sui nostri bilanci (mediamente per 12 milioni di euro). Emettendo infatti i canoni di affitto in esenzione, l’Azienda non può detrarsi per intero l’iva sugli acquisti che rimane pertanto a carico dell’Azienda. La percentuale di pro rata, pur oscillando di anno in anno, si avvicina al 90%, il che vuol dire, che il 90% dell’iva sugli acquisti non può essere recuperata dall’Azienda che la deve pertanto versare all’erario».
Proroga superBonus 110, può darci dei dati che coinvolgono la sua azienda? Quanti sono gli alloggi che hanno approfittato del bonus per riqualificare il proprio stato? E quanti non sono riusciti a farlo, perché?
«L’efficienza energetica è da sempre posta al centro della progettazione di Aler Milano che le riconosce un grande potenziale, consentendo anche la riduzione delle spese per riscaldamento e di energia elettrica alle fasce deboli. L’Azienda ha subito colto l’opportunità offerta dal Superbonus 110%, attivandosi immediatamente per sviluppare progetti e procedure di gara finalizzati a realizzare manutenzioni straordinarie dei fabbricati mediante l’efficientamento energetico e convertendo interventi già in corso in modo da migliorare le prestazioni energetiche dei componenti edilizi in modo che rientrino nel campo di applicazione delle citate norme. Ad oggi oltre 6 mila alloggi stanno beneficiando dei lavori eseguiti mediante il Superbonus 110%. L’azienda ha infatti in corso centinaia di interventi di efficientamento tra la città di Milano e i Comuni della provincia per un importo pari a 320 milioni di euro. Le tempistiche serrate definite dalla normativa non hanno permesso di coinvolgere interamente il patrimonio anche, in particolare, poiché l’iter autorizzativo necessario per gli edifici soggetti alla tutela dei beni culturali non avrebbe garantito sicuramenti i termini previsti».
I vincoli all’uso del PPP per l’accesso agli incentivi sono veri o presunti?
«Il Partenariato Pubblico Privato (PPP) offre diverse opportunità per la gestione del patrimonio pubblico. Innanzitutto, consente di sfruttare risorse economiche private in assenza di finanziamenti pubblici specifici per l’opera che si intende realizzare. Con il PPP, spesso associato a proposte di project financing, è previsto, infatti, che la quota maggioritaria del capitale investito provenga dal soggetto privato. Quest’ultimo avrà poi, nella maggior parte dei casi, la possibilità di rientrare del proprio investimento con la gestione diretta in concessione del bene pubblico. Ciò consente di realizzare un’opera anche in assenza di finanziamenti pubblici dedicati. Un ulteriore vantaggio legato ai PPP, soprattutto quelli ad iniziativa privata, che scaturiscono cioè da una proposta avanzata dall’operatore privato, è quello legato alla procedura di allocazione dei rischi. Tale procedura tiene indenne o limita il più possibile, la stazione appaltante da una serie di rischi che in altre forme contrattualistiche sarebbero a carico dell’ente pubblico. La linea guida n. 9 dell’ANAC individua e definisce una serie di rischi che devono essere necessariamente allocati all’operatore privato nella cosiddetta “matrice dei rischi”, quali: il rischio operativo tra cui il rischio di progettazione, il rischio di esecuzione, il rischio di disponibilità ecc. Se adeguatamente redatti i contratti di PPP, per propria natura, garantiscono maggiormente l’ente pubblico rispetto alla corretta e completa realizzazione dell’opera rispetto ad un appalto tradizionale anche se predisposto all’interno di un sistema di qualità certificato. Un ulteriore vantaggio legato ai contratti di PPP deriva dall’associazione di altre forme contrattuali quali l’EPC che permettono ad esempio di perseguire obiettivi di efficientamento energetico e riqualificazione dei sistemi edificio/impianti senza oneri per l’ente o per gli utenti nel caso di edilizia residenziale pubblica, ricavando risorse per rientrare dall’investimento privato, direttamente dalla riduzione dei consumi e di conseguenza dei costi energetici».
Le “occupazioni” sono in preoccupante aumento. Può darci qualche dato?
«Dal 2017, anno del mio insediamento, l’andamento delle occupazioni abusive per Milano e Provincia ha evidenziato un netto miglioramento passando da più di 4.000 alloggi occupati abusivamente a 3.400 nel 2022.
Quanto sopra anche grazie alla sottoscrizione del Piano Operativo di azione per la prevenzione ed il contrasto alle occupazioni abusive fra Comune di Milano, Regione Lombardia e Prefettura.
L’ Azienda al fine di contrastare in maniera più incisiva il fenomeno ha messo in atto diverse strategie tra cui:
. L’utilizzo di allarmi negli alloggi vuoti nei quartieri più a rischio;
. Installazione di circa 450 telecamere;
. Collaborazione con ex appartenenti alle FF.OO nei quartieri più colpiti;
. Guardie giurate armate di supporto al Settore.
I risultati positivi sono stati raggiunti anche grazie alla sempre proficua collaborazione con le FF.OO».
Si deve applicare il codice dei contratti pubblici ai condomìni misti?
«Il condominio c.d. “misto” essendo un condominio a tutti gli effetti di legge, è per sua natura giuridica, un soggetto privato diverso da ALER. L’espressione ormai recepita come “condominio misto” pone in rilievo la coesistenza di proprietà dell’Ente pubblico e proprietà di soggetti privati.
Il condominio è regolato da una gerarchia delle fonti del diritto quali:
. Norme del Codice civile
. Leggi speciali
. Leggi regionali
. Regolamenti condominiali
La giurisprudenza inquadra la figura dell’amministratore del condominio e la sua funzione come di ufficio di diritto privato»..